Bất động sản châu Á: Qua cơn bĩ cực đến hồi thái lai

Người mua lúc trước làm giàu bằng cổ phiếu, giờ đây đang dần rút lui. Các nhà đầu tư địa ốc, có cả những nhà đầu cơ, không còn “chạy” theo giá để kiếm lời nhanh. Nhiều người trong số đó đang kẹt với những khoản vay khó thanh toán và việc bất động sản giảm giá càng khiến tình cảnh thêm lao đao. Các nhà phát triển bất động sản đã bị dồn cho các dự án không có người mua trong khi chi phí dịch vụ ngày càng tăng cao. Các nhà thầu xây dựng, những người kinh doanh chủ yếu trong thị trường bất động sản, cũng bị ảnh hưởng.
Vậy đâu là triển vọng và cho đến bao giờ thị trường bất động sản khu vực mới được phục hồi? Có nên rút lui khỏi thị trường bất động sản châu Á không?
Với Justin Chiu, những cuộc khủng hoảng mở ra cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội. Ông là giám đốc điều hành Công ty đầu tư và phát triển Cheung Kong Holdings đóng tại Hồng Kông do doanh nhân nổi tiếng và giàu nhất châu Á Li Ka-Shing làm chủ tịch tập đoàn. “Không thể phủ nhận rằng nền kinh tế và thị trường bất động sản châu Á hiện tại đang phủ một đám mây mờ. Điều này vẫn sẽ tiếp diễn cho đến khi cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu qua đi,” Chiu nhận định.
Lấy ví dụ, giá bất động sản Singapore đã sụt 20% so với lúc đỉnh điểm suốt quý II năm ngoái. Điều này diễn ra sau khi giá vụt tăng đến 31% giữa năm 2007 và 2008 do kích động bởi thị trường cổ phiếu và sự lạc quan vào triển vọng của Singapore, xem đây như là cái rốn vũ trụ, thiên đường sống, làm việc và vui chơi. Ở từng khu vực, giá nhà đất dù khác nhau – khu dân cư, công nghiệp, thương mại, văn phòng - nhưng tất cả đều đang sụt đáng kể.
“Khi cơn khủng hoảng chấm dứt, sẽ mở ra hàng loạt cơ hội cho các nhà đầu tư địa ốc thuộc tổ chức hay bán lẻ, những người sẵn sàng nhìn xa hơn và biết được chu kỳ tự nhiên gắn liền với thị trường này,” Chiu nói.
Ngày càng hoang mang
So với những cuộc khủng hoảng tài chính ở châu Á đã từng xảy ra hơn một thập kỷ trước, lúc mà tình trạng xã hội bấn loạn lan rộng và thậm chí chính phủ cũng bị hạ bệ, Chiu cho rằng nền kinh tế ngày nay cũng “quáng quàng” như thế là một điều khó tin. “Châu Á giờ đây vững vàng hơn. Dù khó khăn nhưng cải cách là điều cần thiết, châu Á sẽ được củng cố, đứng vững để trụ lại trước những cơn gió ngược này và phục hồi nhanh chóng một khi bão cát qua đi,” ông nói. So với những năm khủng hoảng trước kia, kinh tế châu Á giờ đây nợ nước ngoài ít hơn và dự trữ ngoại tệ cao hơn.
Hơn thế, số liệu điều tra nhân khẩu cho thấy nền kinh tế châu Á đang chuyển mình dưới “sự chuyển biến năng động”. Ở nhiều nước châu Á, dân số trẻ đang chiếm tỷ lệ cao. Họ sẽ góp mặt vào giai cấp trung lưu, tận hưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống. Lẽ tất nhiên, họ sẽ tìm kiếm một mái nhà tốt hơn, lớn hơn để “che mưa che nắng” mà họ gọi là của riêng mình.
Các nhà đầu tư nên tiếp cận thị trường châu Á với một thái độ mới. Trước đây, lý do cơ bản để đầu tư vào thị trường này chỉ là để nắm bắt sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của châu Á. Tuy nhiên, khi môi trường tài chính toàn cầu đang thay đổi thần tốc, thử thách giờ đây là xác định và đầu tư vào những hợp đồng nào có lợi trong những thị trường năng động và náo nhiệt này.
Chiu nói: “Trung Quốc, với nền kinh tế đa dạng, là sự lựa chọn đáng tin cậy dành cho các nhà đầu tư. Khi nền kinh tế Trung Quốc chuyển từ định hướng sản xuất sang dịch vụ, nhu cầu về văn phòng thương mại, bán lẻ sẽ phát triển.”
Đầu tư công ích
Còn có một nguyên nhân khác khiến Chiu lạc quan. Trong khi thị trường tư nhân cắt giảm việc đầu tư, chính phủ ở nhiều quốc gia làm ngược lại, đó là đầu tư nặng để vực dậy giai đoạn ảm đạm này. Chính phủ một số nước còn chi mạnh vào các dự án cơ sở hạ tầng chính yếu. Những hoạt động đó đã tiếp thêm nguồn năng lượng cho sự phát triển của nền kinh tế.
Điều đó sẽ giúp châu Á giảm việc phụ thuộc vào xuất khẩu và thay vào đó tập trung vào nội địa hơn. Chính phủ các nước châu Á cần sửa đổi chính sách, khuyến khích tiêu thụ, tạo ra công ăn việc làm nhiều hơn. Singapore là một trong những nước châu Á đầu tư rất mạnh vào các dự án hạ tầng. Năm ngoái, chính phủ đã tặng hợp đồng trị giá 34,6 tỉ USD – một số tiền ấn tượng – cho các dự án này.
Điều chỉnh giá cả
Sự hồi phục thị trường nhà đất sẽ dựa phần lớn vào việc người mua có sẵn lòng hay không. Nhà phát triển nên điều chỉnh giá để có được sự đồng thuận với người mua. Trong những ngày này, người mua tranh nhau đặt cọc khi các dự án bất động sản mới được tung ra mà chẳng màng đến giá cả.
“Bạn cần thực tế khi quyết định giá. Song, dĩ nhiên, nếu bạn nắm quyền và có thể đợi, bạn không cần phải bán vội cho đến khi thị trường nóng trở lại. Ngược lại, nếu thực sự muốn bán, bạn nên bán theo giá thị trường,” Chiu nói.
Từ thị trường Singapore, nhất là phân khúc nhà giá thấp, Chiu cho rằng miễn là các nhà phát triển không quá “công kích” giá, việc mua bán sẽ rất tốt đẹp. Theo ông, đừng nên vội vã từ bỏ, nhất là khi còn xoay sở được dòng tiền của mình. “Là nhà phát triển, nếu không cần mua vội hay có thể giữ lại trong một hai năm, cứ chờ. Tôi chắc rằng thị trường sẽ sớm nóng lại thôi.”
Kinh tế châu Á có chu kỳ trung bình trong khoảng năm đến bảy năm, giai đoạn thăng trầm cỡ ba năm. Cơn khủng hoảng tài chính xuất phát từ Mỹ bắt đầu trở lại vào giữa năm 2007, kéo theo sự suy sụp của nền kinh tế ngay sau đó. “Tôi có thể nói, đến cuối năm nay, chúng ta sẽ đứng trên con đường hồi phục. Chúng ta có thể ‘săn’ những hợp đồng béo bở nhất,” Chiu cho biết. “Thách thức cho chúng ta không phải là châu Á có phục hồi hay không mà là biết được đâu là hợp đồng giá trị đang có sẵn”.

Theo International Business Times