Thị trường bất động sản: Tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng

Dòng vốn ồ ạt chảy vào thị trường bất động sản

Một căn hộ cao cấp ở TP. HCM có mức giá trên 3.000 Mỹ kim/mét vuông (khoảng hơn 48 triệu đồng)

Phúc trình mới đây của công ty nghiên cứu thị trường Busniess Monitor International (BMI) đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, bất chấp những thách thức đối với kinh tế hiện tại của đất nước.

Theo phúc trình này, trong năm 2007, thị trường bất động sản Việt Nam đã được bơm vào 5 tỉ Mỹ kim, và con số này có thể tăng gấp bốn lần trong năm nay khi 40 quỹ đầu tư nước ngoài đã sẵn sàng dốc thêm 20 tỉ Mỹ kim nữa vào thị trường này.

BMI, thành lập năm 1984, là công ty nghiên cứu thị trường của hơn 125 nước, với trọng tâm phân tích và dự báo tình hình chính trị, kinh tế.

Báo cáo cho biết ngành công nghiệp xây dựng vẫn tiếp tục ăn nên làm ra suốt năm 2008 và trong những năm tới do nhu cầu nhà ở cao, bất chấp sự gia tăng giá nhân công và giá vật liệu xây dựng gia tăng ồ ạt.

Khoảng 85% lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với hơn 2,5 tỉ Mỹ kim trong 11 tháng năm 2007 đổ vào thành phố đã chảy vào thị trường này. Lượng kiều hối năm ngoái khoảng 6,5 đến 7 tỷ Mỹ kim cũng góp phần làm cho nó nóng lên.

Bản báo cáo dự báo tỷ lệ GDP của Việt Nam giảm xuống còn 7%. Tuy nhiên, dòng vốn trên vẫn đổ vào thị trường này đều đặn trong năm 2008.

Bong bóng bất động sản

Báo cáo “Tình trạng bất ổn vĩ mô” của Chương trình Châu Á ĐH Harvard và Chương trình Fulbright VN hồi tháng Hai cho biết, nguyên nhân của tình trạng bong bóng bất động sản ở Việt Nam bắt nguồn từ quá trình đô thị hóa và mức sống gia tăng.

Tuy nhiên, báo cáo lưu ý đó chưa phải là nguyên nhân quan trọng nhất vì nếu thế giá nhà đất phải tương ứng với mức thu nhập của người dân.

Với giá nhà đất ở Hà Nội và TP. HCM như hiện nay thì ngay cả những người được coi là có thu nhập cao trong xã hội cũng phải tiết kiệm 30 - 40 năm may ra mới có thể mua được một căn hộ với diện tích và chất lượng vừa phải.

Các nguyên nhân có tính nền tảng là do nguồn tiền trong nền kinh tế quá dồi dào do tăng cung tiền: tăng cung tín dụng đầu tư bất động sản, kiều hối, tiền tham nhũng và thất thoát trong đầu tư xây dựng cơ bản, v.v.

Trong khi đó, lợi nhuận từ đầu cơ đất đai lại hấp dẫn hơn bất kỳ một hoạt động đầu tư sản xuất nào khác, khiến cho phần rất lớn nguồn lực của nền kinh tế bị chuyển sang mục đích phi sản xuất có tính đầu cơ và không tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Thêm vào đó, cả nhu cầu thực và nhất là nhu cầu đầu cơ tăng mạnh thì nguồn cung nhà và đất lại hạn chế, làm cho cung-cầu mất cân bằng và tất yếu đẩy giá nhà đất lên cao.

Mặt khác, hiện có nhiều doanh nghiệp Việt Nam, đáng kể nhất là các tập đoàn và doanh nghiệp nhà nước, đang di chuyên nguồn lực từ các lĩnh vực kinh doanh nòng cốt sang hoạt động đầu cơ bất động sản, một động thái sẽ làm suy giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp này.

Bong bóng bất động sản cũng gây ra những rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính của Việt Nam, bản phúc trình nhận định.

“Nếu, và trên thực tế điều này đã xảy ra, các ngân hàng thương mại của Việt Nam cho các nhà đầu cơ và phát triển bất động sản vay dựa trên tài sản thế chấp là đất với giá đã được thổi phồng thì tồn tại một nguy cơ là khi giá đất “hạ cánh”, những người đi vay này sẽ mất khả năng trả nợ.”

Mặc dù khi ấy ngân hàng vẫn nắm giữ các khoản thế chấp bằng đất, nhưng với giá trị chỉ bằng một phần giá trị của khoản đã cho vay.

Hiện tượng này đã xảy ra ở Nhật Bản vào đầu những năm 1990 gây nên những đảo lộn trong hệ thống tài chính của nước này, và đến tận bây giờ, người ta vẫn còn cảm nhận được dư chấn của nó.

Theo báo cáo này, “Một thực tế hết sức đáng lo là hiện nay, hầu như không ai biết một cách tương đối chính xác về quy mô của những khoản vay có sử dụng đất làm vật thế chấp.” Trong khi đó, thông tin chính xác và cập nhật là một yêu cầu thiết yếu để có được những chính sách đúng đắn và hiệu quả.

Chính phủ lo sợ nạn đầu cơ

Trong lúc có nhiều tiềm ẩn về nguy cơ bong bóng bất động sản, thì phúc trình của BMI nhận xét chính quyền các cấp ở Việt Nam “không hề sốt sắng” giảm mức độ quan liêu để giúp đỡ các nhà giao dịch nhằm thúc đẩy cung và giảm bớt bong bóng giá.

Báo cáo còn nhận định các biện pháp được đề xuất có vẻ nhắm vào nạn đầu cơ hơn là vấn đề cung không đủ.

Ví dụ: Chính phủ đang cân nhắc việc tăng thuế đất lên 300-400% và kế hoạch đánh thuế nhà ở hay đất bỏ hoang, điều sẽ làm giảm cung và khiến cho giá bất động sản tăng hơn nữa.

Phúc trình khuyến cáo chính phủ nên nhận ra vấn đề xiết chặt nạn đầu cơ sẽ làm cho cho người mua và những người có nhu cầu nhà ở thực sự phải gánh chịu.

Nạn thiếu hụt nhà ở sẽ trở nên trầm trọng khi tỷ lệ người dân Việt Nam định cự tại các khu vực đô thị sẽ tăng lên 41,8% vào năm 2030 so với 26,5% của năm 2005.

Thao Nguyễn tổng hợp